北京進(jìn)深 徐迪 5月20日，保利摘得豐臺(tái)太平橋地塊次日，又對(duì)豐臺(tái)蒲黃榆地塊發(fā)出了招標(biāo)計(jì)劃。

不過(guò)，這則招標(biāo)計(jì)劃顯然不太走心，最基礎(chǔ)的數(shù)據(jù)與地塊信息都對(duì)不上。

保利的招標(biāo)計(jì)劃里，地上面積約7.18萬(wàn)㎡，總建筑規(guī)模達(dá)到8.82㎡。

這組數(shù)字，顯然比較接近太平橋地塊的規(guī)模。

而蒲黃榆地塊占地面積不到1公頃，規(guī)劃地上建面僅1.98萬(wàn)㎡。

今天（5月21日）下午，保利終于從成功拿地的喜悅中回過(guò)神來(lái)了，對(duì)蒲黃榆地塊招標(biāo)計(jì)劃進(jìn)行了更正，并重新公示。

建設(shè)總規(guī)模改為3.17萬(wàn)㎡，其中地上面積1.98萬(wàn)㎡，投資估算約3億元。

  龍頭房企補(bǔ)倉(cāng)

在保利之前，招商蛇口也對(duì)蒲黃榆地塊做了招標(biāo)計(jì)劃。

建設(shè)總規(guī)模約3.29萬(wàn)㎡（其中地上面積1.98萬(wàn)㎡），投資估算達(dá)到14億元。

這個(gè)金額顯然也是有點(diǎn)離譜的。

首先，比保利的預(yù)算高出了整整11億。

對(duì)比自己，前兩天招商對(duì)通州九棵樹(shù)地塊的招標(biāo)計(jì)劃，5.48萬(wàn)㎡的總建筑規(guī)模，給出的投資估算是13.8億元。

不過(guò)，從接連顯露的投資意向能夠看得出，招商蛇口是真缺糧了。

招商蛇口上次在北京拿地還是去年4月初，當(dāng)時(shí)的通州八里橋小王炸，搶了150多輪才到手，溢價(jià)率超16%。

目前，該地塊上開(kāi)發(fā)的朝棠攬閱全盤(pán)去化已有八成。

而這期間，招商蛇口一直沒(méi)再出手拿地。

但招商在北京還有八個(gè)項(xiàng)目在售，剩余貨值約140億元。

相比之下，保利可能更需要補(bǔ)倉(cāng)，在拿到太平橋地塊之前，也將近一年沒(méi)拿地了。

所以霸取太平橋后，保利仍然不肯放過(guò)蒲黃榆。

  豐臺(tái)小王炸

蒲黃榆0506-0017地塊，將于下周二（5月26日）開(kāi)拍，起價(jià)9億元，折合樓面價(jià)約4.54萬(wàn)元/㎡。

占地面積不到1公頃，規(guī)劃地上建面約1.98萬(wàn)㎡，容積率2.02，限高45米。

還有兩個(gè)配建：

地上建筑規(guī)模約3000㎡的派出所；

一條11米寬、東西向的街坊路，面積約976.5㎡。

扣除配建后，容積率達(dá)到2.24以上，可售住宅建面約1.68㎡，樓面價(jià)被拉高到5.35萬(wàn)/㎡。

單價(jià)不低，但因?yàn)轶w量小，總價(jià)可控。

位置上也更加核心，二環(huán)邊上，到天安門(mén)直線距離5公里左右。

鄰近地鐵5號(hào)線與14號(hào)線換乘站蒲黃榆站，周邊生活配套設(shè)施都是現(xiàn)成的。

最重要的是這個(gè)板塊已經(jīng)斷供多年，可以說(shuō)是出一塊少一塊，幾乎沒(méi)什么去化壓力。

這個(gè)位置非常適合做高端改善產(chǎn)品，拿產(chǎn)品力說(shuō)話，承接?xùn)|城西城的外溢客群。

  樓市小陽(yáng)春帶火土拍

豐臺(tái)土拍今年也是把壓箱底的好地都拿出來(lái)了，連續(xù)幾宗二三環(huán)地塊出讓。

其中萬(wàn)泉寺B地塊，雖為底價(jià)成交，卻是北京今年為止總價(jià)最高的地塊，由華潤(rùn)置地以57.7億元摘得，加上配建，住宅樓面達(dá)到6.23萬(wàn)元/㎡；

保利拿到太平橋1號(hào)地，付出了15.4%的溢價(jià)，這也是今年為止北京最搶手的地塊，總價(jià)超41.5億元，樓面價(jià)達(dá)到6.67萬(wàn)元/㎡（含配建）；

而蒲黃榆地塊想必也會(huì)掀起一番小熱潮，畢竟瞄上這塊地的遠(yuǎn)不止招商和保利。

目前雖無(wú)線上出價(jià)，但是據(jù)市場(chǎng)消息，大華、廈門(mén)國(guó)貿(mào)、綠城、北京建工等多家房企都已有比較明確的報(bào)名意向。

此外，豐臺(tái)橋南地塊也已排進(jìn)拍賣(mài)日程表，位置較上述幾塊地差了一些，勝在低密，1.1的容積率，即使去掉配建也不超過(guò)1.6，同樣是小體量項(xiàng)目，也值得期待。

整體而言，北京新房市場(chǎng)上半年表現(xiàn)不錯(cuò)，核心區(qū)域的改善型項(xiàng)目和副中心、新城區(qū)域的剛需“好房子”多點(diǎn)開(kāi)花，成為帶動(dòng)整體成交的關(guān)鍵力量。

然而，土地端的供應(yīng)和房企拿地意愿，卻普遍處于歷史低位。

今年上半年，北京土拍成交金額預(yù)計(jì)在340億-400億元之間，而去年同期為1005億元，同比至少下滑了六成以上。

北京目前的供地策略也在調(diào)整，強(qiáng)調(diào)“控增量、去庫(kù)存”。優(yōu)質(zhì)地塊的稀缺，在客觀上也增加了房企拿地的難度。

土地儲(chǔ)備是房企未來(lái)1-2年的可售貨源，如果上半年拿地節(jié)奏嚴(yán)重滯后，有可能導(dǎo)致下半年甚至明年面臨無(wú)米下鍋的困境。

5月以來(lái)，隨著萬(wàn)泉寺、亦莊等熱門(mén)地塊的供應(yīng)，土地市場(chǎng)也出現(xiàn)階段性回暖跡象，頭部房企對(duì)核心城市優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)的信心正在修復(fù)。

總結(jié)來(lái)說(shuō)，雖然上半年整體拿地?cái)?shù)據(jù)低迷，但房企并非完全躺平，而是在進(jìn)行一場(chǎng)精準(zhǔn)的“掐尖”行動(dòng)。

下半年北京如果能掏出更多王炸地塊，“斷檔”房企必然也會(huì)加快補(bǔ)倉(cāng)節(jié)奏。